Способы управления многоквартирным домом и порядок проведения общедомовых собраний. . Объявления. Государственная жилищная инспекция Кузбасса.

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).

1 способ: Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати. От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью.

2 способ: Управление ТСЖ, ТСН

Товарищество собственников жилья (недвижимости) (ТСЖ, ТСН) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации.

ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

3 способ: Управление управляющей организацией.

Управляющая организация — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии.    Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. С августа 2023 года в ст. 162 ЖК РФ внесены изменения, касающиеся сроков для расторжения договора с управляющей компанией. Сменить УК можно только спустя 1 год с момента подписания договора. 

Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условия такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД определен в Жилищном кодексе РФ, в частности в статьях с 44 по 48 ЖК РФ.

Так в частности общее собрание собственников может быть проведено в трех формах (ст. 44.1, ч. 1, 3 ст. 47, ч. 1 ст. 47.1 ЖК РФ; ):

–        в очной форме (при совместном присутствии собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

–        в форме заочного голосования (опросным путем или с использованием информационных систем). С 01.03.2025 такое голосование может проводиться с использованием ГИС "ЖКХ" или региональных информационных систем. Заочное голосование (опросным путем) проводится в случае, если собрание в очной форме не имело кворума;

–        в форме очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи в установленном порядке инициатору общего собрания оформленных в письменной форме решений собственников с учетом продолжительности голосования. Очно-заочное голосование также проводится в случае отсутствия кворума при проведении общего собрания в очной форме.

Собственник, иное лицо, указанное в ЖК РФ, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, а также направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, или размещено в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом) либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Сообщение о проведении общего собрания должно содержать информацию об инициаторе его проведения, форме, дате, месте и времени проведения собрания, повестке дня, порядке ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, а также месте или адресе, где с ними можно ознакомиться. В случае проведения общего собрания в форме заочного голосования опросным путем или очно-заочного голосования в сообщении в том числе указывается продолжительность голосования - время его начала и окончания.

В случае использования ГИС "ЖКХ" при проведении общего собрания в форме заочного голосования в сообщении указывается, в частности, порядок приема администратором письменных решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, и время приема администратором таких решений не позднее 48 часов до окончания проведения голосования (ч. 5 ст. 45, п. 4 ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ).

При использовании для проведения общего собрания собственников ГИС "ЖКХ" сообщение о проведении собрания размещается администратором в данной информационной системе, а также направляется посредством этой системы каждому собственнику помещения в МКД. Также администратор размещает сообщение о проведении общего собрания в общедоступных местах. Кроме того, в случае проведения первого общего собрания собственников с использованием ГИС "ЖКХ" необходимо, в частности, проинформировать собственников помещений о порядке представления письменного отказа от проведения такого собрания, а также о правилах доступа к системе не зарегистрированных в ней лиц (ч. 5 ст. 47.1 ЖК РФ).

Информация о размещенных (сформированных) в ГИС "ЖКХ" сообщениях о проведении общих собраний собственников помещений направляется в автоматизированном режиме на Единый портал госуслуг и используется в том числе для формирования информационных электронных сообщений пользователям Единого портала. Такая информация признается юридически значимым сообщением. Оно считается полученным в момент входа гражданина в личный кабинет на Едином портале госуслуг или в момент входа в личный кабинет в ГИС "ЖКХ" (ч. 4.1 ст. 45, ч. 13 ст. 47.1 ЖК РФ).

В силу ст. 48 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и переданных инициатору собрания в ходе проведения данного собрания.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и переданных инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в ходе проведения данного собрания в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (в случае проведения голосования опросным путем), либо в порядке, предусмотренном статьей 47.1 ЖК РФ (в случае проведения голосования с использованием ГИС ЖКХ).